Η αγορά ακινήτου στην Ελλάδα από κάτοικο εξωτερικού είναι μια διαδικασία που συνδυάζει φορολογικά, πρακτικά και διοικητικά βήματα. Πολύ συχνά, ο ενδιαφερόμενος εστιάζει στο ίδιο το ακίνητο και στους όρους της αγοραπωλησίας, χωρίς να έχει οργανώσει σωστά τα βασικά φορολογικά θέματα που προηγούνται ή ακολουθούν.
Στην πράξη, το σωστό ξεκίνημα γίνεται με την εξέταση ορισμένων κρίσιμων ερωτημάτων: χρειάζεται ΑΦΜ; πώς θα προχωρήσει η διαδικασία στο myPROPERTY; ποιος φόρος επιβάλλεται; υπάρχει δυνατότητα απαλλαγής πρώτης κατοικίας; και ποιες είναι οι συνέπειες αν ο αγοραστής είναι φορολογικός κάτοικος εξωτερικού;
Το πρώτο βήμα: ΑΦΜ αλλοδαπού
Για να μπορέσει ένας κάτοικος εξωτερικού να οργανώσει σωστά την αγορά ακινήτου στην Ελλάδα, συνήθως χρειάζεται πρώτα να αποκτήσει ελληνικό ΑΦΜ. Ο ΑΦΜ αποτελεί το βασικό στοιχείο φορολογικής ταυτοποίησης και είναι απαραίτητος για κάθε επόμενη ενέργεια που συνδέεται με μεταβίβαση, δήλωση φόρου, καταχώριση στοιχείων και γενικότερα για την επικοινωνία με την ελληνική φορολογική διοίκηση.
Η απόδοση ΑΦΜ για φορολογικούς κατοίκους εξωτερικού γίνεται πλέον ηλεκτρονικά, και η διαδικασία πρέπει να οργανώνεται σωστά από την αρχή, με έλεγχο των στοιχείων ταυτοποίησης, των εξουσιοδοτήσεων και, όπου χρειάζεται, των στοιχείων φορολογικού εκπροσώπου.
Τι είναι το myPROPERTY και πώς συνδέεται με την αγορά ακινήτου
Η διαδικασία της δήλωσης φόρου μεταβίβασης ακινήτου έχει περάσει σε μεγάλο βαθμό στο ψηφιακό περιβάλλον. Μέσω της πλατφόρμας myPROPERTY υποβάλλονται ψηφιακά δηλώσεις μεταβίβασης ακινήτων, δωρεών, γονικών παροχών και κληρονομιών.
Στις περιπτώσεις όπου πρόκειται να συνταχθεί συμβολαιογραφικό έγγραφο αγοράς, η δήλωση συνήθως συμπληρώνεται από τον συμβολαιογράφο και υποβάλλεται ή γίνεται αποδεκτή από τους συμβαλλόμενους. Αυτό σημαίνει ότι ο αγοραστής δεν αρκεί απλώς να έχει συμφωνήσει την αγορά. Πρέπει να έχει οργανώσει εγκαίρως όλα τα φορολογικά και πρακτικά στοιχεία που θα απαιτηθούν για την ψηφιακή πορεία της υπόθεσης.
Ποιος πληρώνει τον φόρο μεταβίβασης
Σε κάθε αγοραπωλησία ακινήτου ή εμπραγμάτου δικαιώματος επί ακινήτου που βρίσκεται στην Ελλάδα, επιβάλλεται φόρος μεταβίβασης και υπόχρεος για την καταβολή του είναι ο αγοραστής. Ο γενικός συντελεστής του φόρου μεταβίβασης είναι 3% επί της φορολογητέας αξίας του ακινήτου, ενώ επιβάλλεται και η προβλεπόμενη εισφορά υπέρ δήμων και κοινοτήτων επί του κύριου φόρου.
Πριν από τη σύνταξη του μεταβιβαστικού συμβολαίου, πρέπει να έχει υποβληθεί η δήλωση φόρου μεταβίβασης και να έχει καταβληθεί ο φόρος μέσα στην προβλεπόμενη προθεσμία. Αυτό είναι βασικό στάδιο και δεν πρέπει να αφήνεται χωρίς σωστό φορολογικό έλεγχο.
Υπάρχει απαλλαγή πρώτης κατοικίας;
Η ελληνική νομοθεσία προβλέπει απαλλαγή από τον φόρο μεταβίβασης ακινήτου σε ορισμένες περιπτώσεις αγοράς πρώτης κατοικίας, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις. Η απαλλαγή δεν χορηγείται αυτόματα, ούτε εξετάζεται γενικά και αόριστα. Απαιτεί πραγματικό έλεγχο των προϋποθέσεων του αγοραστή, της οικογενειακής του κατάστασης, της υπάρχουσας ακίνητης περιουσίας του ίδιου και της οικογένειάς του, καθώς και της φύσης του ακινήτου που πρόκειται να αποκτηθεί.
Ιδίως για κατοίκους εξωτερικού, το ζήτημα αυτό χρειάζεται προσοχή και εξατομικευμένη αξιολόγηση, γιατί δεν αρκεί να υπάρχει μόνο η επιθυμία αγοράς ακινήτου στην Ελλάδα. Πρέπει να συντρέχουν οι φορολογικές και ουσιαστικές προϋποθέσεις που ορίζει ο νόμος.
Κάτοικος εξωτερικού: τι σημαίνει φορολογικά
Ένα από τα συχνότερα λάθη είναι να θεωρείται ότι η απόκτηση ΑΦΜ ή η αγορά ακινήτου στην Ελλάδα μεταβάλλει αυτόματα τη φορολογική κατοικία του προσώπου. Αυτό δεν ισχύει. Η φορολογική κατοικία είναι ξεχωριστό ζήτημα, με ξεχωριστή διαδικασία και δικά της δικαιολογητικά.
Ο φορολογικός κάτοικος εξωτερικού φορολογείται στην Ελλάδα για το εισόδημα που προκύπτει στην Ελλάδα. Αν, για παράδειγμα, το ακίνητο αξιοποιηθεί αργότερα με τρόπο που δημιουργεί εισόδημα στην Ελλάδα, τότε η φορολογική αντιμετώπιση πρέπει να εξεταστεί με βάση τις σχετικές διατάξεις, αλλά και με βάση τυχόν ισχύουσα Σύμβαση Αποφυγής Διπλής Φορολογίας.
Τεκμήρια και αγορά ακινήτου από κάτοικο εξωτερικού
Στην πράξη, πολλοί κάτοικοι εξωτερικού θεωρούν ότι επειδή δεν ζουν στην Ελλάδα, η αγορά ακινήτου δεν επηρεάζει καθόλου τη φορολογική τους εικόνα. Αυτό χρειάζεται προσοχή. Η αγορά ακινήτου αποτελεί δαπάνη απόκτησης περιουσιακού στοιχείου και η φορολογική της επίδραση πρέπει να εξετάζεται μαζί με το εάν ο φορολογούμενος αποκτά ή όχι πραγματικό εισόδημα στην Ελλάδα.
Η σωστή αξιολόγηση πριν από την αγορά είναι ιδιαίτερα σημαντική, ώστε να μην εμφανιστούν αργότερα ζητήματα που ο αγοραστής δεν είχε υπολογίσει.
Χρειάζεται φορολογικός εκπρόσωπος;
Το ερώτημα αυτό εμφανίζεται σχεδόν σε κάθε υπόθεση αγοράς ακινήτου από κάτοικο εξωτερικού. Σήμερα, ο φορολογικός εκπρόσωπος δεν αντιμετωπίζεται πλέον ως αυτόματα υποχρεωτικός σε κάθε περίπτωση κατοίκου εξωτερικού. Ωστόσο, σε αρκετές υποθέσεις είναι πρακτικά χρήσιμος, ιδίως όταν πρέπει να υπάρχει σωστή οργάνωση των κοινοποιήσεων, των στοιχείων επικοινωνίας και των επόμενων φορολογικών ενεργειών στην Ελλάδα.
Για τον λόγο αυτό, η ανάγκη ή μη φορολογικού εκπροσώπου πρέπει να εξετάζεται με βάση τα πραγματικά δεδομένα της κάθε περίπτωσης και όχι με γενικές παραδοχές.
Τι πρέπει να ελέγχεται πριν από την αγορά
- Αν έχει εκδοθεί σωστά ο ΑΦΜ του ενδιαφερόμενου.
- Αν υπάρχει ανάγκη ορισμού φορολογικού εκπροσώπου.
- Αν η διαδικασία της μεταβίβασης θα ολοκληρωθεί μέσω myPROPERTY χωρίς κενά σε στοιχεία ή αποδοχές.
- Αν υπάρχει ενδεχόμενο απαλλαγής πρώτης κατοικίας και αν πληρούνται πράγματι οι προϋποθέσεις.
- Αν έχουν αξιολογηθεί σωστά οι φορολογικές συνέπειες της αγοράς για κάτοικο εξωτερικού.
- Αν υπάρχει μελλοντικός σχεδιασμός για χρήση, εκμίσθωση ή άλλη αξιοποίηση του ακινήτου.
Τα πιο συνηθισμένα λάθη
- Να ξεκινά η αγοραπωλησία χωρίς να έχει προηγηθεί σωστή φορολογική προετοιμασία.
- Να θεωρείται ότι ο ΑΦΜ αρκεί από μόνος του για όλα τα επόμενα βήματα.
- Να συγχέεται η απόδοση ΑΦΜ με τη φορολογική κατοικία.
- Να μην ελέγχεται έγκαιρα αν υπάρχει θέμα πρώτης κατοικίας ή άλλη φορολογική ιδιαιτερότητα.
- Να μην λαμβάνονται υπόψη οι πιθανές φορολογικές συνέπειες από μελλοντική εκμετάλλευση του ακινήτου.
Γιατί χρειάζεται σωστή υποστήριξη
Η αγορά ακινήτου στην Ελλάδα από κάτοικο εξωτερικού δεν είναι απλώς μια ιδιωτική συμφωνία με συμβολαιογραφική κατάληξη. Είναι μία υπόθεση που απαιτεί συντονισμό φορολογικών, διοικητικών και πρακτικών βημάτων. Όταν το πρώτο στάδιο οργανώνεται σωστά, η υπόθεση προχωρά με μεγαλύτερη ασφάλεια και πολύ λιγότερα προβλήματα.
Αντίθετα, όταν δεν έχει προηγηθεί η σωστή αξιολόγηση, τα προβλήματα εμφανίζονται αργότερα: σε δηλώσεις, σε δικαιολογητικά, σε αποδοχές μέσα στο myPROPERTY, σε φόρους ή σε μεταγενέστερη αξιοποίηση του ακινήτου.
Χρειάζεστε υποστήριξη για αγορά ακινήτου στην Ελλάδα;
Αν είστε κάτοικος εξωτερικού και εξετάζετε αγορά ακινήτου στην Ελλάδα, μπορούμε να σας βοηθήσουμε να οργανώσετε σωστά τα βασικά φορολογικά και πρακτικά βήματα της διαδικασίας, από τον ΑΦΜ και τη φορολογική προετοιμασία έως τον έλεγχο των βασικών σημείων πριν από τη μεταβίβαση.
