Airbnb,
Η βραχυχρόνια μίσθωση δεν είναι πλέον μια απλή διαδικασία ανάρτησης ακινήτου στο Airbnb ή στο Booking. Σήμερα, το κρίσιμο ζήτημα δεν είναι μόνο η απόκτηση ΑΜΑ, αλλά και το αν το ακίνητο βρίσκεται σε ζώνη περιορισμού, αν έχουν γίνει σωστά οι εγγραφές στην ΑΑΔΕ, αν υποβάλλονται εμπρόθεσμα οι δηλώσεις και αν ο ιδιοκτήτης φορολογείται ως εκμισθωτής ακινήτου ή ως επιχείρηση.
Τι θα διαβάσετε στο άρθρο
- Σε ποιες περιοχές της Αθήνας δεν επιτρέπεται νέα έκδοση ΑΜΑ
- Τι ισχύει πλέον στη Θεσσαλονίκη και ειδικά στην Α’ Δημοτική Κοινότητα
- Ποια είναι η εικόνα στις υπόλοιπες πόλεις της Ελλάδας
- Τι πρέπει να προσέξουν οι κάτοικοι εξωτερικού που εκμεταλλεύονται ακίνητα στην Ελλάδα
- Ποιες φορολογικές υποχρεώσεις κοστίζουν ακριβά όταν δεν τηρούνται σωστά
- Πώς μπορεί να βοηθήσει ένα εξειδικευμένο λογιστικό γραφείο σε κάθε περίπτωση
Πού δεν επιτρέπεται πλέον η έκδοση νέου ΑΜΑ
Αθήνα
Στην Αθήνα ισχύει περιορισμός νέων εγγραφών στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής για ακίνητα που βρίσκονται στα:
- 1ο Δημοτικό Διαμέρισμα Δήμου Αθηναίων
- 2ο Δημοτικό Διαμέρισμα Δήμου Αθηναίων
- 3ο Δημοτικό Διαμέρισμα Δήμου Αθηναίων
Αυτό σημαίνει ότι δεν αρκεί να αποκτηθεί ένα ακίνητο στο κέντρο και να θεωρηθεί δεδομένη η δυνατότητα νόμιμης ανάρτησης σε πλατφόρμα βραχυχρόνιας μίσθωσης. Απαιτείται εξαρχής έλεγχος αν υπάρχει δυνατότητα νόμιμης καταχώρισης ή αν το ακίνητο εμπίπτει σε ειδική μεταβατική περίπτωση.
Θεσσαλονίκη
Στη Θεσσαλονίκη, το μέτρο επεκτείνεται στην Α’ Δημοτική Κοινότητα του Δήμου Θεσσαλονίκης, δηλαδή στην κεντρική ζώνη της πόλης.
Για πρακτικούς σκοπούς, η περιοχή αυτή περιλαμβάνει ενδεικτικά το ευρύτερο ιστορικό και εμπορικό κέντρο, όπως:
- Πλατεία Αριστοτέλους
- Λευκό Πύργο και παραλιακό μέτωπο του κέντρου
- Τσιμισκή
- Εγνατία
- Λαδάδικα
- Λιμάνι
- Ροτόντα
- Καμάρα
- Ναυαρίνου
- Βαλαωρίτου
- Άνω Πόλη
Για λόγους νομικής ασφάλειας, το σωστό κριτήριο δεν είναι η απλή περιγραφική αναφορά γειτονιάς αλλά το αν το ακίνητο ανήκει διοικητικά στην Α’ Δημοτική Κοινότητα. Επομένως, πριν από αγορά, μεταβίβαση, μίσθωση ή ανάρτηση σε πλατφόρμα, πρέπει να προηγείται έλεγχος της ακριβούς θέσης του ακινήτου.
Τι ισχύει στις υπόλοιπες πόλεις της Ελλάδας
Στις υπόλοιπες πόλεις της Ελλάδας δεν προκύπτει σήμερα αντίστοιχη γενική απαγόρευση νέων ΑΜΑ όπως στις συγκεκριμένες ζώνες της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης. Αυτό όμως δεν σημαίνει ελευθερία χωρίς υποχρεώσεις. Οι φορολογικές, δηλωτικές και διαδικαστικές υποχρεώσεις της βραχυχρόνιας μίσθωσης ισχύουν σε όλη τη χώρα, είτε πρόκειται για τουριστικό νησί είτε για αστικό ακίνητο σε μεγάλη ή μικρότερη πόλη.
Με απλά λόγια, ακόμη και εκεί όπου δεν υπάρχει περιορισμός νέας εγγραφής, ο ιδιοκτήτης πρέπει να εξετάζει αν η δραστηριότητά του παραμένει στο πλαίσιο της απλής βραχυχρόνιας μίσθωσης ή αν μετατρέπεται σε επιχειρηματική δραστηριότητα, με όλες τις αντίστοιχες συνέπειες σε ΦΠΑ, myDATA, ΤΑΚΚ και λογιστική παρακολούθηση.
Κάτοικοι εξωτερικού που εκμεταλλεύονται Airbnb στην Ελλάδα
Οι φορολογικοί κάτοικοι εξωτερικού που αποκτούν εισόδημα από ακίνητο στην Ελλάδα φορολογούνται στην Ελλάδα για το εισόδημα ελληνικής πηγής. Αυτό σημαίνει ότι ακόμη και αν ο ιδιοκτήτης διαμένει μόνιμα στο εξωτερικό, το ακίνητο στην Ελλάδα δημιουργεί υποχρεώσεις απέναντι στην ελληνική φορολογική διοίκηση.
Στις περιπτώσεις αυτές απαιτείται συνήθως σωστή οργάνωση ως προς:
- απόδοση ΑΦΜ στην Ελλάδα, όπου απαιτείται,
- πρόσβαση στις ψηφιακές υπηρεσίες της ΑΑΔΕ,
- ορισμό φορολογικού εκπροσώπου ή εξουσιοδοτημένου προσώπου όπου χρειάζεται,
- σωστή καταχώριση του ακινήτου,
- λήψη ΑΜΑ,
- υποβολή δηλώσεων βραχυχρόνιας διαμονής,
- δήλωση εισοδήματος στην Ελλάδα,
- παρακολούθηση ΤΑΚΚ και λοιπών υποχρεώσεων.
Ιδιαίτερα για τους κατοίκους εξωτερικού, το βασικό πρόβλημα δεν είναι μόνο η νομοθεσία αλλά και η πρακτική εφαρμογή της. Χρειάζεται ένας τοπικός συνεργάτης που να αναλάβει σωστά και συνεχόμενα τη διαδικασία, ώστε το ακίνητο να λειτουργεί νόμιμα χωρίς λάθη που αργότερα μετατρέπονται σε πρόστιμα ή φορολογικές διορθώσεις.
Οι φορολογικές υποχρεώσεις που κοστίζουν ακριβά όταν δεν γίνουν σωστά
1. Έκδοση ΑΜΑ και σωστή καταχώριση
Δεν αρκεί η απλή ανάρτηση του ακινήτου στην πλατφόρμα. Πρέπει να προηγηθεί ο σωστός έλεγχος δυνατότητας εγγραφής, η λήψη ΑΜΑ και η ορθή απεικόνισή του όπου απαιτείται. Αν το ακίνητο βρίσκεται σε περιοχή περιορισμού, η παράλειψη του αρχικού ελέγχου μπορεί να οδηγήσει σε λάθος επενδυτική απόφαση.
2. Δηλώσεις βραχυχρόνιας διαμονής
Οι κρατήσεις, οι αναχωρήσεις, οι ακυρώσεις και τα ποσά που εισπράχθηκαν πρέπει να αποτυπώνονται σωστά. Όταν οι δηλώσεις δεν συμφωνούν με την πραγματική εικόνα της εκμετάλλευσης, δημιουργείται φορολογικό ρίσκο και αυξάνεται η πιθανότητα διασταυρώσεων και διορθώσεων.
3. Λάθος φορολογική κατηγοριοποίηση
Ένα από τα μεγαλύτερα λάθη είναι όταν ο ιδιοκτήτης θεωρεί ότι αποκτά απλό εισόδημα από ακίνητο, ενώ στην πραγματικότητα η δραστηριότητά του έχει περάσει σε επιχειρηματικό επίπεδο. Εκεί αλλάζει όλο το πλαίσιο: ΦΠΑ, Ε3, myDATA, λογιστική παρακολούθηση και διαφορετική συνολική φορολογική προσέγγιση.
4. Τέλος Ανθεκτικότητας στην Κλιματική Κρίση (ΤΑΚΚ)
Το ΤΑΚΚ πρέπει να παρακολουθείται και να δηλώνεται σωστά. Η παράλειψη ή η εκπρόθεσμη υποβολή δεν είναι ένα απλό τεχνικό λάθος, αλλά ζήτημα που δημιουργεί πρόστιμα και πρόσθετες επιβαρύνσεις.
5. Παροχή πρόσθετων υπηρεσιών
Όταν παρέχονται υπηρεσίες πέρα από τη διαμονή και τα κλινοσκεπάσματα, ενδέχεται να αλλάζει ο χαρακτήρας της δραστηριότητας. Αυτό είναι ένα σημείο που συχνά παραβλέπεται και μπορεί να μεταβάλει συνολικά τις φορολογικές και λειτουργικές υποχρεώσεις.
Τι μπορεί να αναλάβει το γραφείο μας
Ως λογιστικό γραφείο, μπορούμε να αναλάβουμε όλες τις περιπτώσεις βραχυχρόνιας μίσθωσης, είτε πρόκειται για:
- ιδιοκτήτες με ένα ή περισσότερα ακίνητα,
- φυσικά πρόσωπα ή νομικά πρόσωπα,
- συνιδιοκτησίες και υπεκμισθώσεις,
- ακίνητα σε Αθήνα, Θεσσαλονίκη ή στην υπόλοιπη Ελλάδα,
- κατοίκους εξωτερικού που εκμεταλλεύονται ακίνητα στην Ελλάδα.
Αναλαμβάνουμε ενδεικτικά:
- έλεγχο δυνατότητας έκδοσης ΑΜΑ,
- έλεγχο αν το ακίνητο βρίσκεται σε ζώνη περιορισμού,
- απόδοση ΑΦΜ και υποστήριξη για φορολογικούς κατοίκους εξωτερικού,
- εγγραφή στο Μητρώο Βραχυχρόνιας Διαμονής,
- υποβολή και παρακολούθηση δηλώσεων βραχυχρόνιας διαμονής,
- παρακολούθηση ΤΑΚΚ,
- συμβουλευτική για φορολογία εισοδήματος από ακίνητα ή επιχειρηματική δραστηριότητα,
- υποστήριξη για ΦΠΑ, myDATA και λογιστικές υποχρεώσεις όπου απαιτούνται.
Με απλά λόγια, δεν αναλαμβάνουμε μόνο μια μεμονωμένη διαδικασία. Αναλαμβάνουμε τη συνολική φορολογική και δηλωτική συμμόρφωση της δραστηριότητας, ώστε ο ιδιοκτήτης να γνωρίζει από την αρχή αν μπορεί να λειτουργήσει νόμιμα, πώς θα φορολογηθεί και τι πρέπει να αποφύγει.
Χρειάζεστε έλεγχο για ΑΜΑ ή πλήρη υποστήριξη Airbnb;
Αν έχετε ακίνητο στην Αθήνα, στη Θεσσαλονίκη ή οπουδήποτε στην Ελλάδα, ή αν είστε κάτοικος εξωτερικού και θέλετε να το εκμεταλλευθείτε νόμιμα μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης, μπορούμε να αναλάβουμε τον πλήρη φορολογικό και διαδικαστικό έλεγχο.
