Φορολογία οικοδομικών επιχειρήσεων
ΦΠΑ νεόδμητων, φόρος μεταβίβασης, φορολογία κερδών, παρακολούθηση κόστους, αντιπαροχή,
myDATA, ΕΝΦΙΑ και βασικές φορολογικές παγίδες που πρέπει να γνωρίζει κάθε οικοδομική επιχείρηση.
Έλεγχος αν η πώληση υπάγεται σε ΦΠΑ ή ΦΜΑ
Σωστό κοστολόγιο ανά οικοδομή και ιδιοκτησία
Συμφωνία λογιστηρίου, myDATA και συμβολαίων
Γιατί η φορολογία των οικοδομικών επιχειρήσεων χρειάζεται ιδιαίτερη προσοχή
Η φορολογία των οικοδομικών επιχειρήσεων είναι από τα πιο απαιτητικά πεδία της επιχειρηματικής φορολογίας.
Δεν αρκεί η σωστή τήρηση βιβλίων. Απαιτείται συνδυασμός φορολογικής, λογιστικής και πρακτικής αντιμετώπισης
από την έναρξη του έργου μέχρι και την πώληση του τελευταίου ακινήτου.
Στην πράξη, τα πιο κρίσιμα ζητήματα είναι η ορθή εφαρμογή του καθεστώτος
ΦΠΑ ή φόρου μεταβίβασης, η σωστή παρακολούθηση του κόστους οικοδομής,
η ορθή αποτύπωση στο myDATA, καθώς και η προσεκτική διαχείριση θεμάτων όπως η
αντιπαροχή, οι αλλαγές εργολάβου και η διακράτηση απούλητων ακινήτων.
1. Πότε μιλάμε για οικοδομική επιχείρηση
Στην αγορά συχνά χρησιμοποιείται γενικά ο όρος «οικοδομική επιχείρηση», όμως φορολογικά πρέπει να γίνεται
σαφής διάκριση. Άλλο είναι η επιχείρηση που ανεγείρει και πωλεί ακίνητα και άλλο η
επιχείρηση που παρέχει τεχνικές ή εργοληπτικές υπηρεσίες σε τρίτους.
Η διάκριση αυτή επηρεάζει τον τρόπο τιμολόγησης, την παρακολούθηση του κόστους, τον χρόνο αναγνώρισης
των αποτελεσμάτων και, κυρίως, τη φορολογική αντιμετώπιση κάθε πράξης.
2. ΦΠΑ νεόδμητων ή φόρος μεταβίβασης;
Το πρώτο ερώτημα σε κάθε πώληση ακινήτου είναι αν η πράξη υπάγεται σε
ΦΠΑ ακινήτου ή σε Φόρο Μεταβίβασης Ακινήτων.
Αυτό είναι το πιο κρίσιμο σημείο, γιατί επηρεάζει άμεσα το συμβόλαιο, τη φορολογική υποχρέωση,
το οικονομικό αποτέλεσμα του έργου και τη συνολική φορολογική εικόνα της επιχείρησης.
Στις περιπτώσεις όπου ισχύει η αναστολή εφαρμογής ΦΠΑ στα νεόδμητα, η πώληση δεν αντιμετωπίζεται με ΦΠΑ
αλλά με το καθεστώς φόρου μεταβίβασης. Πριν από κάθε πράξη, πρέπει να έχει προηγηθεί σαφής φορολογικός έλεγχος
για το συγκεκριμένο ακίνητο και για το καθεστώς στο οποίο εντάσσεται.
Τι πρέπει να ελέγχεται πριν από την πώληση
- Αν υπάρχει σωστή υπαγωγή σε καθεστώς αναστολής ΦΠΑ
- Αν το συγκεκριμένο ακίνητο καλύπτεται φορολογικά από την απόφαση
- Αν υπάρχουν ζητήματα διακανονισμού του ΦΠΑ εισροών
- Αν έχει αλλάξει ο εργολάβος ή η δομή της εργολαβίας
Πού γίνονται τα περισσότερα λάθη
- Στην αυτόματη παραδοχή ότι όλες οι πωλήσεις ακολουθούν τον ίδιο χειρισμό
- Στη μη ορθή ανάγνωση αντιπαροχής ή εργολαβικού προσυμφώνου
- Στην ελλιπή σύνδεση συμβολαίων και λογιστικής απεικόνισης
- Στη μη έγκαιρη εξέταση ειδικών περιπτώσεων πριν από το συμβόλαιο
3. Φορολογία κερδών
Τα κέρδη των νομικών προσώπων που ασκούν οικοδομική δραστηριότητα φορολογούνται, κατά κανόνα,
με τον γενικό συντελεστή φορολογίας νομικών προσώπων. Παράλληλα, όταν γίνει διανομή,
εξετάζεται και η φορολογία των μερισμάτων.
Ωστόσο, στην πράξη το πραγματικό ζήτημα δεν είναι μόνο ο φορολογικός συντελεστής.
Είναι ο σωστός προσδιορισμός του φορολογητέου αποτελέσματος, που εξαρτάται από το πώς έχει αποτυπωθεί
το κόστος και το απόθεμα του έργου.
4. Παρακολούθηση κόστους οικοδομής
Το σημαντικότερο σημείο στον φορολογικό χειρισμό μιας οικοδομικής επιχείρησης είναι η σωστή
παρακολούθηση του κόστους ανά έργο και, όπου χρειάζεται, ανά ιδιοκτησία.
Αν δεν υπάρχει σαφής κοστολόγηση, τότε δεν μπορεί να προσδιοριστεί με ασφάλεια το μικτό αποτέλεσμα,
το κόστος πωληθέντων και το πραγματικό κέρδος κάθε πώλησης.
- κόστος οικοπέδου ή αξία που συνδέεται με το εργολαβικό,
- υλικά και αγορές που αφορούν το έργο,
- υπεργολάβοι και τεχνικά συνεργεία,
- αμοιβές μηχανικών, μελέτες, άδειες και συναφείς επιβαρύνσεις,
- κοινές δαπάνες εργοταξίου και επιμερισμός ανά ιδιοκτησία.
5. Αποθέματα και χρόνος αναγνώρισης του κέρδους
Τα ακίνητα που ανεγείρονται με σκοπό την πώληση αντιμετωπίζονται κατά κανόνα ως αποθέματα.
Αυτό σημαίνει ότι το κόστος τους δεν επιβαρύνει αυτομάτως τη χρήση κατά την οποία πραγματοποιείται,
αλλά παρακολουθείται έως ότου ολοκληρωθεί η πώληση.
Το κέρδος αναδεικνύεται ουσιαστικά όταν το σχετικό έσοδο συνδεθεί με το σωστό αναλογούν κόστος.
Εδώ ακριβώς γίνονται και οι περισσότερες φορολογικές στρεβλώσεις.
6. Αντιπαροχή και ειδικές περιπτώσεις
Η αντιπαροχή είναι ξεχωριστή φορολογική κατηγορία και χρειάζεται εξατομικευμένη ανάλυση.
Δεν αρκεί μια γενική λογιστική προσέγγιση. Πρέπει να εξεταστούν με ακρίβεια η κατανομή ιδιοκτησιών,
ο χρόνος κάθε πράξης, το εργολαβικό προσύμφωνο, οι μεταβολές εργολάβου και η φορολογική φύση κάθε μεταβίβασης.
Σε αυτές τις περιπτώσεις, η σωστή ανάγνωση των εγγράφων πριν από την υπογραφή ή την πώληση
είναι συχνά πιο σημαντική από τη μεταγενέστερη λογιστική καταχώριση.
7. myDATA και φορολογική συνέπεια του έργου
Η συμμόρφωση με το myDATA δεν είναι μόνο τυπική υποχρέωση. Για τις οικοδομικές επιχειρήσεις,
είναι κρίσιμο να συμφωνούν:
- τα παραστατικά αγορών και δαπανών,
- η λογιστική απεικόνιση,
- το κοστολόγιο του έργου,
- και τα δεδομένα που διαβιβάζονται ψηφιακά.
Όταν υπάρχει ασυμφωνία ανάμεσα στα παραπάνω, αυξάνεται σημαντικά ο κίνδυνος λαθών και διαφορών σε έλεγχο.
Παράδειγμα υπολογισμού φορολογικού αποτελέσματος
Μια ΙΚΕ ανεγείρει και πωλεί διαμέρισμα με τίμημα 300.000 €.
Το αναλογούν κόστος οικοπέδου και κατασκευής ανέρχεται σε 225.000 €,
ενώ τα λοιπά αναλογούντα έξοδα σε 15.000 €.
300.000 €
225.000 €
15.000 €
60.000 €
Αν στο παράδειγμα αυτό εφαρμοστεί φορολογία νομικού προσώπου με συντελεστή 22%,
ο φόρος εισοδήματος διαμορφώνεται σε:
8. Οι βασικές φορολογικές παγίδες
Λάθος χειρισμός ΦΠΑ ή φόρου μεταβίβασης
Η πράξη αντιμετωπίζεται με λανθασμένο καθεστώς επειδή δεν έχει προηγηθεί πλήρης φορολογικός έλεγχος.
Ανεπαρκές κοστολόγιο έργου
Δεν υπάρχει σαφής επιμερισμός του κόστους ανά οικοδομή και ανά ιδιοκτησία.
Ασυμφωνία λογιστηρίου, myDATA και συμβολαίων
Τα δεδομένα υπάρχουν, αλλά δεν έχουν αποτυπωθεί με ενιαίο και φορολογικά ασφαλή τρόπο.
Λανθασμένη αντιμετώπιση αντιπαροχής
Δεν εξετάζεται εξαρχής η φορολογική φύση των πράξεων και των σχετικών μεταβολών.
Συμπέρασμα
Η οικοδομική δραστηριότητα απαιτεί πλήρη φορολογική οργάνωση και όχι αποσπασματικούς χειρισμούς.
Όσο πιο σύνθετο είναι το έργο, τόσο μεγαλύτερη σημασία έχει η έγκαιρη σωστή φορολογική προσέγγιση.
Η ορθή παρακολούθηση κόστους, η σωστή εφαρμογή του κατάλληλου φορολογικού καθεστώτος,
η συμφωνία με το myDATA και η προληπτική εξέταση κάθε συμβολαιογραφικής ή εργολαβικής πράξης
μειώνουν σημαντικά τον φορολογικό κίνδυνο και βοηθούν στη σωστή αποτύπωση της πραγματικής κερδοφορίας.
Χρειάζεστε φορολογική καθοδήγηση για οικοδομική επιχείρηση ή τεχνικό project;
Η σωστή φορολογική αντιμετώπιση μιας οικοδομικής δραστηριότητας πρέπει να ξεκινά πριν από την πώληση,
πριν από το συμβόλαιο και συχνά πριν ακόμη από την οριστική δομή του έργου.
